Baleares crea Vivienda de Precio Limitado aprobando la Ley 3/2024
Baleares crea Vivienda de Precio Limitado aprobando la Ley 3/2024
Baleares ha aprobado la Ley 3/2024, de 3 de mayo, para aumentar el parque de vivienda asequible con el fin de contribuir a la efectividad del derecho a la vivienda reconocido en la Constitución Española y en el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears. Con este objetivo regula una nueva figura, denominada vivienda de precio limitado modificando diferentes disposiciones normativas para facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía y sin consumir territorio.
Vivienda de precio limitado
La norma crea una nueva figura, que es la vivienda de precio limitado (VPL), de carácter permanente, que tiene como característica más importante una limitación de su precio máximo de compraventa y de alquiler. Es una vivienda que, además de la limitación del precio, tiene otras condiciones que la diferencian de una vivienda libre ordinaria, como son la limitación a una superficie máxima de 90 m² útiles, el destino a domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, y que estos no pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, situada en el territorio español. Los precios máximos de las VPL se mantendrán en segundas y posteriores transmisiones mientras no se actualicen y serán aplicables automáticamente una vez publicada la actualización sin necesidad de resolución administrativa.
Tipos de VPL
Tipo 1, que corresponde a aquellas viviendas creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, que no supone un incremento de edificabilidad
Tipo 2, creado a partir de obras de nueva planta, que supone un incremento de edificabilidad y, por lo tanto, un mayor coste de inversión, por lo que tiene un mayor coeficiente de multiplicidad respecto del módulo de vivienda protegida (VP), que correspondería básicamente al coste de la parte proporcional de los elementos constructivos que ya existen en el tipo 1 (cimientos, estructura y cubierta, entre otros).
Las VPL deberán constituir el domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios, sin que en ningún caso puedan ser comercializadas bajo la modalidad de estancia turística prevista en la legislación turística. Para poder acceder a una vivienda de precio limitado, en cualquiera de las modalidades de acceso a estas viviendas, el beneficiario deberá ser una persona física mayor de edad, residente en las Illes Balears, y no podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre más de un 50% de alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditadas.
El texto también prevé la creación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con carácter administrativo, autonómico y público, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado. Los ayuntamientos, cada trimestre, remitirán, a través del trámite telemático que se cree, la relación de solicitudes de licencia y comunicación previa relativas a viviendas de precio limitado que hayan recibido.
Medidas temporales
Las medidas contenidas en la ley, de carácter temporal, quedan circunscritas al suelo urbano y, preferentemente, a la intervención de los edificios existentes, para poder aprovechar al máximo el suelo consolidado y la superficie ya construida, si bien es cierto que las actuaciones también tienen cabida en las parcelas todavía no edificadas de este mismo suelo urbano. Existen dos grupos de medidas:
Medidas que hacen posible la creación de nuevas viviendas de precio limitado dentro de la edificabilidad permitida por el planeamiento, mediante el incremento de la densidad de viviendas y el cambio de uso: se incluye la posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial y en los locales de planta piso destinados a actividades administrativas que, bien por la sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión; el incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares, así como la posibilidad de división de las viviendas unifamiliares de ciertas dimensiones que tienen una tipología entre medianeras; y las edificaciones inacabadas con licencia caducada, que se habilita también para las VPL.
Medidas que suponen la creación de nuevas viviendas a partir de un incremento de edificabilidad de las parcelas respecto a la permitida por el planeamiento urbanístico: se incluye la posibilidad de incrementar las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico, especialmente en aquellos ámbitos con diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales; y se permite adecuar la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a aquella que es característica del mismo ámbito para posibilitar igualmente un cambio de uso a residencial y destinarlos a VPL.
Respecto al establecimiento del derecho de superficie para la construcción de vivienda protegida en régimen de alquiler o alojamientos dotacionales, se modifica el plazo máximo de concesión hasta 75 años.
El procedimiento para la obtención de las pertinentes autorizaciones de las medidas que se establecen es el de la licencia urbanística preceptiva para el inicio de obras y licencia de primera ocupación para el final de obra, procedimientos establecidos en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. Sin embargo, para las actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación, se faculta a los promotores para que utilicen el régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, pero con la preceptiva licencia de primera ocupación para el procedimiento de final de obra.
Asimismo, se crea una nueva tipología en el ámbito de la vivienda denominada “alojamiento con espacios comunes complementarios”, que son los popularmente conocidos como “coalojamiento” (coliving) o “covivienda” (cohousing). Se habilita su implantación en aquellos terrenos o edificaciones con un uso residencial plurifamiliar permitido. Igualmente se modifica la regulación de las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para facilitar la reconversión de los locales en viviendas, dando cabida a las dependencias todo uso.
Y en cuanto a las viviendas que se comercializan en régimen de alquiler turístico, se posibilita adoptar como medida provisional la clausura temporal de la vivienda destinada de forma ilegal a un uso turístico.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
La Ley 3/2024 entró en vigor el 10 de mayo de 2024, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de les Illes Balears. Los expedientes que se estén tramitando bajo la redacción anterior del artículo 78 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, y de la disposición adicional primera de la Ley 2/2020, de 15 de octubre, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, continuarán su tramitación siguiendo las citadas normas.
Mientras que los expedientes que se estén tramitando en virtud del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, continuarán su tramitación al amparo de lo que dispone la norma, y los proyectos presentados deberán adaptarse a ella, si procede.